OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日(rì)的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图)的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利(lì)消息(xī)影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场(chǎng)价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因(yīn)，最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也同时表示横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具(jù)备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大(dà)的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区(qū)会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报(bào)中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一(yī)度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过(guò)了(le)不(bù)到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么(me)多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的(de)调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一(yī)定的(de)资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大(dà)平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在(zài)管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面临(lín)了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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