5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识kono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗g>

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(gkono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗uāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qkono洗发水是哪个国家的品牌，kono洗发水是品牌吗í)次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）