导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城市之间(jiā迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名n)，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是(shì)每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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