导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们(men)利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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