万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗)权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(y丰巢柜最多能存放几天收多少钱 丰巢柜滞留10天还能取吗ī)起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖(mài)出(chū)去(qù)了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树(shù)、北(běi)平(píng)府的(de)院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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