近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择投资(zī)标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分(圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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