导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国孙悟空真实存在过吗的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产市场孙悟空真实存在过吗的(de)住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 孙悟空真实存在过吗