万(wàn)柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业(yè)反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　反醒和反省有什么不同之处，反醒和反省的区别>

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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