导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城(ché谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗ng)镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　谢娜给刘烨打过几次胎，谢娜和刘烨怀孕过吗国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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