OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，不拘于时句式类型，不拘于时句式还原午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　不拘于时句式类型，不拘于时句式还原>张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事(shì)高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若(ruò)张江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释(shì)说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了(le)新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们(men)一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么(me)多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一(yī)定的(de)资(zī)源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等(děng)方(fāng)面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼的(de)成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng不拘于时句式类型，不拘于时句式还原)江光大园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据(jù)自身需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期(qī)和(hé)市场的信心。”

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