文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软(ru郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的ǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各郭晶晶一胎为什么选择鬼节生，郭晶晶一胎什么时候出生的项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要(yào)求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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