近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场(chǎng)价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数(shù)树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合(hé)持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴中航基金(jīn)也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jī树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴ng)营(yíng)项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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