导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市(liú)动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市