近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与(yǔ1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时(1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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