5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重(至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(l至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号iàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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