文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用(yòng)于(yú)当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银(yín)行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投900g是几斤 900g是多少毫升资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收900g是几斤 900g是多少毫升(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明(míng)书向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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