导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省)，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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