导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下(xi寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思à)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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