近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于(yú)同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)同位角的定义和性质和概念，同位角一定相等吗金相(xiāng)关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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