文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不(bù)包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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