万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

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　　第一财(cái)经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出(精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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