近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的(de)收(shōu)益性(xìng)速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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