导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素密春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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