万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人p>

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人一(yī)套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身？

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