OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能(néng)事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上(shàng)影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不(bù)好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品(pǐn)具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金(jīn)流没(méi)有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这(zhè)么(me)急(jí)、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到(dào)了(le)一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的(de)扩募说明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书(shū)和(hé)合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核(hé)实工(gōng)作，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解(jiě)释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租(zū)户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也(yě)是(shì)至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了(le)一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化(huà)解当前突发事(shì)件(jiàn)的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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