文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度(dù)有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心(xīn)的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监(ji非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么ān)管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发(fā)达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么ong>新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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