饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合发(fā)布了关于(yú)规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来(lái)，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信(xìn)息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价(jià)等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成(chéng)。但很韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费(fèi)问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应当在经(jīng)营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当(dāng)事人出(chū)具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场(chǎng)监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措(韵母带ao的字有哪些，带韵母ao的字有哪些字cuò)施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法查(chá)处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也(yě)可能(néng)通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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