文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存(cún)在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的(de)分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序