OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的(de)8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价格(gé)出(chū)现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不(bù)幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调(diào)不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回(huí)落(luò)。在随(suí)后召开的(de)业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户(hù)正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了(le)我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域(yù)的张江光大园项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能(néng)得(dé)到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及(jí)时(shí)修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充说道。

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