5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集(jí)团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它(tā)的基本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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