“现在的房地产(chǎn)很(hěn)难(nán)再出现像(xiàng)过去十年(nián)的系统性行情。”思睿(ruì)集团合(hé)伙人(rén)、首席(xí)经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机构(gòu)和投资者的关注度(dù)从板块(kuài)向单个标的转移(yí)。上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产都已经双(shuāng)杀到了最底(dǐ)部，而(ér)且是反复(fù)地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的(de)空(kōng)间(jiān)已经不(bù)大了。

　　三(sān)道红线等指标(biāo)

　025是哪里的区号，025是哪里的区号查询　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻找房地产(chǎn)个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天，标的(de)公司(sī)出现(xiàn)爆(bào)雷(léi)的情况。除此之(zhī)外，洪灏(hào)指出(chū)，需(xū)要满足以下(xià)三(sān)个(gè)基准：有大(dà)的国资(zī)背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今(jīn)年房地产的开(kāi)发资金来源(yuán)，可以发现，其(qí)实银行的(de)信贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的(de)主(zhǔ)要资金来源来自(zì)新盘的销售。但今年(nián)新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再关注一(yī)下(xià)，哪(nǎ)些房企能(néng)从银行(xíng)拿(ná)到钱，其(qí)实主要(yào)还(hái)是那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个(gè)行业出现了一个(gè)很明(míng)显的(de)分化，无论是在销售，还(hái)是融资(zī)等各个(gè)方面都非(fēi)常明显。现(xiàn)在有国资背景的(de)房企在(zài)资本(běn)市场表现(xiàn)相对较好，但(dàn)没(méi)有(yǒu)国资背景的民营房企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别重视企业的成(chéng)本优势(shì)，更具体一点，就是(shì)它的净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债(zhài)率）是不是(shì)行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是(shì)行业内最高的(de)；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是(shì)否也是业内最低的；这些(xiē)都(dōu)是我们(men)看重的(de)一家房企的综合成本(běn)。

　　需要注(zhù)意的是，能够同时满(mǎn)足(zú)上述条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即(jí)便是在国央(yāng)企中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道(dào)红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐恶化(huà)的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西藏(cáng)城投、中交地(dì)产、中国武夷(yí)等(děng)国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展(zhǎn)、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城(chéng)投控股等国央企房企也(yě)踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特(tè)色的国央(yāng)企房企，其财务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少(shǎo)数(shù)。而更(gèng)加值得注意(yì)的是，在(zài)2022年(nián)，不少国(guó)企，甚至地方国企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进一(yī)步考验着国央企(qǐ)的(de)资金(jīn)链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩(kuò)张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把(bǎ)握准确(què)，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的(de)扩(kuò)张拿地(dì)节奏也有可能(025是哪里的区号，025是哪里的区号查询néng)让(ràng)房企重蹈此前(qián)的高(gāo)杠杆(gān)覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进(jìn)行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家(jiā)房企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在(zài)一线城(chéng)市进行大(dà)举拿地，净负债率也(yě)由此前的33％左右(yòu)水准提高到45％左右，涨了(le)接(jiē)近(jìn)三分之一。与此(cǐ)同时(shí)，该房(fáng)企新购入地块也(yě)实现了快速的开(kāi)盘利用率，预计今(jīn)年会(huì)有更多的楼(lóu)盘入市。像这类企业(yè)就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且(qiě)其(qí)中(zhōng)一半在一线城市，另外一半也(yě)主(zhǔ)要集中在(zài)强二线(xiàn)和二线城市(shì)；另一方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让人(rén)感觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年，或者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽然(rán)说，见到(dào)机会时要出手(shǒu)，但出手的章(zhāng)法仍要(yào)小心，如(rú)果负债率扩张得太(tài)快(kuài)，但未来的(de)两(liǎng)年(nián)市(shì)场没有想(xiǎng)象得那么好(hǎo)，可能(néng)会(huì)重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一家房企的扩张速(sù)度是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净(jìng)负债(zhài)率水平(píng)，在我看来(lái)，这个比例(lì)如(rú)果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比(bǐ)“三道红(hóng)线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地(dì)产行业的复苏速(sù)度并(bìng)没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负(fù)债(zhài)率提(tí)高(gāo)到(dào)一个比(bǐ)较危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》对在2022年拿(ná)地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利发展等房(fáng)企(qǐ)2022年净负(fù)债率(lǜ)都(dōu)在(zài)60％之上。其中，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率持续居(jū)高不下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华(huá)润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖(hú)集团等(děng)房企在践行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也较好地控制(zhì)了公司的扩张速(sù)度与净负债(zhài)率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际(jì)上，他们是以(yǐ)同一筛选标准(zhǔn)来看国(guó)央(yāng)企与民营房企，但(dàn)在(zài)各维度的实际表现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠(qú)道也(yě)更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这(zhè)样，国央企自(zì)然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构(gòu)更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现，仍(réng)有少(shǎo)数民营(yíng)房企同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中新进(jìn)了“中国工商银行股(gǔ)份有限公(gōng)司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报灵活(huó)配置混合型证券投资基(jī)金”“全国社保(bǎo)基金一(yī)一六(liù)组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管(guǎn)理有(yǒu)限公司就长期持有滨江集团(tuán)。根据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公司的几只产品合计(jì)持有(yǒu)滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐(lài)，和其自身的基本面(miàn)表现存(cún)在一定关系(xì)。2020年(nián)以来的近(jìn)三年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房(fáng)企的滨(bīn)江集团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团(tuán)在(zài)业(yè)绩表现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土(tǔ)储(chǔ)、股价(jià)表(biǎo)现(xiàn)等(děng)多维度都(dōu)表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集(jí)团扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一(yī)季(jì)报，今年一季度，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)更是实现了扣非归母(mǔ)净利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身业(yè)绩的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略(lüè)布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团(tuán)有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的(de)营收比重(zhòng)只占到近六(liù)成。近三(sān)年持续稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的土储补充(chōng)同(tóng)样较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州的本(běn)土第(dì)一。

　　而滨江集(jí)团在(zài)杭(háng)州的较突(tū)出表(biǎo)现，也让滨江集团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集团的房企(qǐ)排名已冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现(xiàn)销(xiāo)售(shòu)额607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎来多家机(jī)构的(de)集(jí)中(zhōng)调研。滨江集团发布(bù)公告表(biǎo)示(shì)，公(gōng)司(sī)于(yú)5月(yuè)10日接受(shòu)了信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是房地产产业链上的中(zhōng)游环节，其上游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材料(liào)供应商，而下游应用行业(yè)主(z025是哪里的区号，025是哪里的区号查询hǔ)要(yào)包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管理、家(jiā)居(jū)用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关(guān)，新盘开工不足导致上(shàng)游不被(bèi)看好，机构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿尔法的(de)思(sī)路(lù)渐渐移至下(xià)游(yóu)。“中国房地产行业在(zài)进(jìn)入存量房时代，所以对地(dì)产(chǎn)产业链，尤其(qí)是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域(yù)，我们相(xiāng)对看好，因为居民(mín)保有的住房规模越来越(yuè)大，随(suí)着(zhe)时(shí)间的(de)增加，内装更(gèng)新的需求也会越来越多。美(měi)国过去的(de)数据充分说明了这一(yī)点(diǎn)，在(zài)新房销售(shòu)见顶之(zhī)后，家具消费(fèi)的增(zēng)长却一直(zhí)都(dōu)很好。对于地(dì)产产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相(xiāng)关(guān)的行业(yè)，例如消(xiāo)费(fèi)建材、家居(jū)装饰等(děng)。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据(jù)《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分中相关(guān)赛道龙头(tóu)年内(nèi)表现的统计，目前暂居前(qián)两位的都(dōu)是来自(zì)家纺赛道(dào)的公(gōng)司，它们分别是富安娜和(hé)水星(xīng)家(jiā)纺，特别是前者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳线的基础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活(huó)类(lèi)产(chǎn)品的研发、设计、生产及(jí)销(xiāo)售，旗(qí)下(xià)拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第(dì)一季度报告显示(shì)，报(bào)告(gào)期(qī)内，富(fù)安(ān)娜实(shí)现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的十大流通股股(gǔ)东来看，能(néng)够(gòu)发现该股早(zǎo)已成为基金(jīn)重仓股(gǔ)的(de)天下(xià)，彼时包(bāo)括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁(bì)江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金都是价值派基金经理曹(cáo)名长在管的产(chǎn)品，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产(chǎn)业链股(gǔ)票还有(yǒu)金(jīn)地(dì)集团(tuán)和大亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比而(ér)言(yán)，前几年(nián)曾经风光一时的家居(jū)板(bǎn)块也因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一度沉寂，不过(guò)好在困境反(fǎn)转露(lù)出(chū)曙光(guāng)，家(jiā)居板块中年内表(biǎo)现(xiàn)最(zuì)好的是志邦家(jiā)居。同一(yī)时间段(duàn)，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业(yè)绩(jì)来看，无(wú)论是(shì)营收还是归母净利润，公司(sī)都实现了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的(de)十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发(fā)策(cè)略优选和(hé)广(guǎng)发安宏回(huí)报(bào)均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为(wèi)志邦家居十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)中仅有的(de)两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于定制家居(jū)类(lèi)标的情(qíng)有独钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全(quán)部三(sān)只产品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越(yuè)来越被机(jī)构所青睐(lài)，不过这类标的大(dà)多(duō)在香(xiāng)港(gǎng)上市(shì)，如何选择成为难题(tí)。对(duì)此，前述上海公募基(jī)金(jīn)经理举例(lì)分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行(xíng)业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是(shì)希望挣的是(shì)市场(chǎng)化应该挣的钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分(fēn)项目到期(qī)之后，经过两(liǎng)三(sān)轮合同(tóng)周期还能(néng)做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品提价的公司(sī)很少，因为(wèi)物业公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些(xiē)固定人员成本的年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服(fú)务没有特(tè)别好，客(kè)户没有那么满意，能(néng)做(zuò)到提价难(nán)度(dù)是非常大的。但是该(gāi)公司能在业(yè)内(nèi)做(zuò)到到期之后提价(jià)率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系(xì)的(de)。”他(tā)进(jìn)一步强(qiáng)调。

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