5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又(yò我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日u)体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个(gè)别城(chéng)市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝(jué)大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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