5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个(gè)季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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