近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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