万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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