近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建(jià山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思n)筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本(běn)质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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