文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了(l孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗e)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的(de)进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积(孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fán孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗g)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于(yú)有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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