5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(shú)期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺(c第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发ì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(s第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发hōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的(de)头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持第一次染发对头发伤害大吗，三类人不适合染发(chí)，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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