导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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