饱受争议(yì)的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪机(jī)构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首席研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信息(xī)不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标(biāo)价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务(wù)和延伸(shēn)服(fú)务，应(yīng)当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵(z未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗òng)经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违(wéi)法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定(dìng)价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房(f未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗áng)源在(zài)产权(quán)方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可(kě)能(néng)对交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者单(dān)边收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次(cì)向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提(tí)高交易(yì)中操(cāo)作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有利(lì)于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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