导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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