5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆率和(娱乐圈睡得最多的女星，娱乐圈中睡男人最多的女明星hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的(de)多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市(shì)四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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