5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来(lái)去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思争力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降温复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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