文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项(xiàng)目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大部分美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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