5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代(dài)表的(de)机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róngwrite的过去分词怎么用，write的过去分词英语)易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在(zàiwrite的过去分词怎么用，write的过去分词英语)毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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