“现在的房地(dì)产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地(dì)产行业分化的愈加(jiā)明显，让(ràng)机构和投资者(zhě)的关注度从板(bǎn)块(kuài)向(xiàng)单个标(biāo)的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是(shì)业(yè)绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到了最底(dǐ)部，而且(qiě)是反(fǎn)复地杀到(dào)了底部，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红线(xiàn)等(děng)指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔(ěr)法重(zhòng)要(yào)参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔法(fǎ)呢(ne不拘于时句式类型，不拘于时句式还原)？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进(jìn)行选择，需要非常小心(xīn)，避免(miǎn)选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况(kuàng)。除此之外(wài)，洪灏(hào)指出，需要满足以(yǐ)下三个基(jī)准：有大的(de)国资(zī)背景(jǐng)的(de)、杠杆率较低(dī)的、此(cǐ)前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如(rú)果关注(zhù)一下今年(nián)房地(dì)产的开(kāi)发资金来源(yuán)，可(kě)以发现，其实银(yín)行(xíng)的信贷倾向是不太(tài)愿意给(gěi)房企贷款(kuǎn)的，房企的(de)主要资金来源来(lái)自(zì)新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售(shòu)情况相较一(yī)般(bān)。再关注一(yī)下(xià)，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整(zhěng)个行(xíng)业出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论是在销售，还是(shì)融资等各(gè)个(gè)方面都非(fēi)常明显。现(xiàn)在(zài)有国资背景的房企(qǐ)在(zài)资本市场表现相对较好，但(dàn)没有国资背景的民营房企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的逻(luó)辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢家(jiā)”。而具体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别重视(shì)企业的成(chéng)本优势，更具体一(yī)点，就(jiù)是(shì)它(tā)的净借(jiè)贷水平（净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)）是不是行业内的最低(dī)水平；利润率是不是行业(yè)内最高的(de)；融(róng)资成本(běn)是(shì)否(fǒu)是行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能(néng)够同时满足上述条件的房企(qǐ)并不多(duō)。即便(biàn)是(shì)在国央企中，仍有(yǒu)部(bù)分房企出(chū)现了“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数据整理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中交地产、中国(guó)武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此(cǐ)之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠江股份、城投(tóu)控股等国(guó)央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出(chū)，即便是有(yǒu)着(zhe)较稳健特色的国(guó)央企房企(qǐ)，其财务(wù)指(zhǐ)标(biāo)称得上完全健康(kāng)的仍是(shì)少数。而更加值得(dé)注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少国(guó)企(qǐ)，甚至地(dì)方国企(qǐ)开始大举(jǔ)扩张。而这无疑(yí)又进一步考验着国央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企(qǐ)而言(yán)，扩张速度的张弛有度尤(yóu)为重要(yào)，节奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房企储备(bèi)优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场(chǎng)，以及过于(yú)激进(jìn)的扩(kuò)张拿地节奏也(yě)有可能让(ràng)房企重蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家(jiā)房企(qǐ)进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续(xù)4年的(de)净(jìng)借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没(méi)有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会来(lái)了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举(jǔ)拿地，净(jìng)负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右，涨了接近三(sān)分之一。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企新(xīn)购入地块也实(shí)现(xiàn)了(le)快(kuài)速的开盘利用(yòng)率，预计今年会(huì)有更(gèng)多的楼盘入市。像(xiàng)这类企业(yè)就(jiù)符(fú)合“最后(hòu)的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去(qù)年拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半在一线城市，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城市；另一方面，它的(de)扩张是有节制地(dì)扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有(yǒu)些房(fáng)企的扩张速度让人感觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间扩(kuò)张(zhāng)的民营(yíng)企(qǐ)业的影子。虽(suī)然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的(de)章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果(guǒ)负债率(lǜ)扩张得太快(kuài)，但(dàn)未来的两(liǎng)年市场没有想象得(dé)那么好(hǎo)，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何来衡(héng)量一(yī)家(jiā)房(fáng)企的(de)扩张速度(dù)是否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不(bù)难看出，这一标(biāo)准要(yào)比“三道红线”对房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)要求不(bù)得(dé)高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的复苏(sū)速度(dù)并没有那(nà)么快，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率(lǜ)提高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积极(jí)的(de)房(fáng)企(qǐ)梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房(fáng)企2022年净(jìng)负(fù)债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产(chǎn)净负债(zhài)率(lǜ)持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成(chéng)鲜(xiān)明对比的(de)是，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积(jī)极的拿地(dì)策略的同时，也较(jiào)好(hǎo)地控制了公司(sī)的扩张(zhāng)速度与净(jìng)负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个别民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标(biāo)准来看国央(yāng)企与民营房企，但(dàn)在各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜一(yī)筹。如国(guó)央企的融(róng)资成(chéng)本更低，融资(zī)渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自(zì)然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业中就(jiù)没(méi)有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发(fā)现，仍有(yǒu)少数民营(yíng)房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集(jí)团的十大(dà)流通股(gǔ)东中新(xīn)进(jìn)了“中国工(gōng)商银行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报灵活配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江(jiāng)集团。根(gēn)据一季报(bào)，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团9543万股(gǔ)，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身的基(jī)本面(miàn)表现(xiàn)存在(zài)一(yī)定关系。2020年以来的(de)近三年时间(jiān)，房(fáng)地产市场(chǎng)整体在走(zǒu)“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业(yè)绩表现、销(xiāo)售规模、新增(zēng)土储、股价(jià)表现等多维度(dù)都表现了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非归(guī)母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期发布的(de)2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团(tuán)更是实(shí)现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自(zì)身业绩的持(chí)续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭州地区(qū)的(de)营收(shōu)比(bǐ)重只占到近六成。近三年(nián)持续稳居杭州房企销售排(pái)名(míng)第(dì)一。

　　与(yǔ)此同时，滨(bīn)江集团(tuán)在杭州的(de)土(tǔ)储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在杭(háng)州(zhōu)的较突(tū)出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排(pái)名(míng)迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团(tuán)的房(fáng)企排(pái)名已(yǐ)冲进前十，根据(jù)中(zhōng)指(zhǐ)数据(jù)，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻了超(chāo)一倍以上，而近期(qī)，滨(bīn)江集团更是迎来多(duō)家(jiā)机构(gòu)的(de)集中调研(yán)。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于5月10日接受了(le)信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金(jīn)、建信(xìn)养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局(jú)重点移至存量(liàng)赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是房地产产业链(liàn)上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游(yóu)应用行业(yè)主要包(bāo)括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地(dì)产开发环(huán)节与上游材料端息息相关，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上游不被看好，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)行业在进入(rù)存量房(fáng)时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居(jū)领域，我们相对(duì)看好，因为居民保有(yǒu)的住(zhù)房(fáng)规模越来越大，随(suí)着时(shí)间的增加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美(měi)国过去的(de)数据(jù)充分说明(míng)了这(zhè)一点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具消费的增长(zhǎng)却一(yī)直(zhí)都很好。对(duì)于地产(chǎn)产业链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊(kān)》对下游细分(fēn)中(zhōng)相关(guān)赛道龙头年(nián)内表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道的(de)公司(sī)，它们分别是富安娜(nà)和水(shuǐ)星家纺，特别是(shì)前者在月线连收(shōu)七根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类产(chǎn)品(pǐn)的研(yán)发、设(shè)计(jì)、生产(chǎn)及(jí)销售(shòu)，旗(qí)下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示(shì)，报告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股不拘于时句式类型，不拘于时句式还原东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成为(wèi)基金重仓(cāng)股的天下，彼时(shí)包(bāo)括公募的中欧(ōu)价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值(zhí)和(hé)私募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名长在管的(de)产品(pǐn)，首(shǒu)季其同(tóng)时重仓的房地产产业链股(gǔ)票还(hái)有(yǒu)金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居(jū)板块也因疫情、消费复苏进程(chéng)缓慢等(děng)多因素(sù)一度沉(chén)寂，不过(guò)好在困境反(fǎn)转露出曙光(guāng)，家居板块中年内表(biǎo)现(xiàn)最好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股年(nián)内上(shàng)涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无(wú)论(lùn)是营收还是(shì)归母净利润，公司都实现了同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独(dú)具，一季报中他管理(lǐ)的广发(fā)策略优选和(hé)广发安宏(hóng)回(huí)报均增加了持(chí)股，而这两只产品也成为志(zhì)邦家居十(shí)大流通(tōng)股股东中(zhōng)仅有(yǒu)的两只(zhǐ)公募。有意思(sī)的(de)是，他似乎对于定制家(jiā)居类(lèi)标的情(qíng)有独钟(zhōng)，在另一家(jiā)赛道(dào)公(gōng)司金(jīn)牌(pái)橱柜中，他管理的全部三(sān)只(zhǐ)产(chǎn)品均登(dēng)榜十大流通(tōng)股(gǔ)股东，其(qí)也成为(wèi)他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺(fǎng)外(wài)，下游(yóu)的物业股也越来(lái)越被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这类标的大(dà)多在香港上市，如何(hé)选择成为难题。对此，前述上海(hǎi)公募基金(jīn)经理举例(lì)分析(xī)：“物业(yè)服务不是一个(gè)高毛利的行业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚动的大(dà)部(bù)分项(xiàng)目(mù)到期之后，经(jīng)过两三轮合同(tóng)周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到(dào)产品(pǐn)提价的公司很(hěn)少，因(yīn)为物(wù)业(yè)公司很容(róng)易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定人员(yuán)成本的年度增(zēng)长，不过服务(wù)没有特别好，客户(hù)没有那么满意，能做到提价难度是非常大的(de)。但(dàn)是(shì)该公司能在业内做到到期之后(hòu)提价率比(bǐ)较(jiào)高，这跟它的定位和比较(jiào)好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 不拘于时句式类型，不拘于时句式还原