导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品know过去分词是什么写，know过去分词是什么词住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　know过去分词是什么写，know过去分词是什么词"中国户(hù)均几套房？| 民生·周君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可(kě)能超预期(qī)。

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