饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合(hé)发(fā)布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在(zài)利用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次、未明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确(què)经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市(shì)发展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过(guò)渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在(zài)的(de)“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)行业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北(běi)京某房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易(yì)各(gè)方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在(zài)实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价(jià)即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就(jiù)不(bù)同，各家(jiā)收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城(chéng)市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用也可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东(dōng)收(shōu)取费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易(yì)中操作(zuò)的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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