5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季(jì)十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再(zài)次(cì)是(shì)拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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