文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付(fù)剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(su酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗ǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版酸笋可以直接吃吗，酸笋酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗可以直接吃吗有毒吗(bǎn)的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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